1-) Yapılacak İşlemlerde Vekalete Uygun Davranmak
Taraflarca inşaata başlama öncesi iş ve işlemlerin yapılması için iş sahibi (arsa sahibi) tarafından yükleniciye vekalet verilebilir. Bu gibi durumlarda yüklenici imar durumunun çıkartılması, inşaat projelerinin hazırlanması, inşaat projelerinin resmi makamlara onaylatılması, yapı başlama ruhsatının alınması, yönetim planının hazırlanması, kar irtifakının tesis edilmesi yetkilerini taşınmaz maliki ile aralarında yapmış oldukları anlaşmaya uygun olarak yapması gerekmektedir.
2-) Özen Gösterme Borcu
Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir. Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.
3-) Yüklenicinin İnşatta Kullanılan Malzeme Bakımından Yükümlülükleri
Malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, bu malzemenin ayıplı olması yüzünden işsahibine karşı, satıcı gibi sorumludur. Malzeme işsahibi tarafından sağlanmışsa yüklenici, onları gereken özeni göstererek kullanmakla ve bundan dolayı hesap ve artanı geri vermekle yükümlüdür. Eser meydana getirilirken, işsahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen işsahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.
4-) İnşaata Kararlaştırılmış Olan Zamanda Başlamak
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin tahhüt ettiği inşaata kararlaştırılmış olan tarihte başlaması gerekir. İlerde herhangi bir ihtilafa sebebiyet verilmemesi amacıyla tarafların inşaata başlama tarihini net bir şekilde belirlemeleri gerekir. İnşaata zamanında başlayamama nedeninin taşınmazın geç teslim edilmesi sebebiyle yüklenicinin inisiyatifi dışında herhangi bir nedenden kaynaklanması halinde yüklenicinin inşaata geç başlaması kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi neticesini doğuramaz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın ne zaman teslim edileceği hususu inşaata başlamayı takip eden belirli bir süre olarak kararlaştırılması halinde, inşaata başlama zamanı bu bakımdan da önem arz eder. Bu duurmda inşaata zamanında başlamak teslim tarihinin belirlenmesinde olası ihtilaflara sebebiyet vermeyeceği gibi, inşaatın seyrinin ne zaman hangi aşamalardan geçmesi gerektiği konularına da ışık tutacaktır.
YARGITAY 23. Hukuk Dairesi 2012/2688 E. , 2012/4766 K."Sözleşmede, inşaata başlama tarihinin gösterilmemesi, yükleniciye işe başlamak üzere dilediğince süre tanındığı anlamına gelmez. Sözleşmedeki teslim süresiyle ilgili hüküm makul bir süre olarak yorumlanmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde tamamlanacağı belirtildiğinden yüklenici inşaat ruhsatını almak için makul sürede merciine başvurmalıdır. Somut olayda olduğu gibi sözleşme tarihinden yaklaşık 35 ay sonra yapılan başvurunun makul sürede yapıldığını kabul etmek olanaklı değildir. "
5-) İnşaatı Planlanan Sürede Tamamlamak
Yüklenici taraflarca sözleşmede belirlenen teslim tarihinde inşaatı eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim etmek zorundadır. İnşaatın tmamlanması için sözleşmede herhangi bir tarih öngörülmemişse yüklenici inşaatı makul sürede bitirmek zorundadır, bu durumda eğer iş olması gerekenden yavaş ilerlemekte ise taşınmaz maliki yükleniciye ihtarname düzenleyerek işin tamamlanması için makul bir süre verebilir, eğer bu sürede iş tamamlanmazsa sözleşmeden dönebilir. İşin öngörülen sürede tamamlanmaması halinde taşınmaz maliki: 1-) Borcun ifası (inşaatın tamamlanması) ile birlikte gecikme tazminatı, 2-) Borcun ifası ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini bildirip borcun ifa edilmemesinden kaynaklı zararların giderilmesini isteme ve 3-) sözleşmeden dönüp menfi zararının giderilmesini isteme hakkına sahiptir. İnşaatın sözleşmede öngörülen sürede bitirilmemesi veya taşınmaz malikinin belirlediği makul sürede bitirilememesi yükleniciye atfedilebilecek bir kusurdan kaynaklanmıyorsa gecikmeye neden olan ve yüklenicinin kusurundan kaynaklanmayan süre sözleşme sürsine eklenir.
YARGITAY 15. Hukuk Dairesi 2007/7750 E. , 2008/507 K.
"ruhsat alma mükellefiyeti kendisine ait olan yüklenicinin iradesi dışında inşaat ruhsatının geç alınmasının bürokratik engellerden kaynaklanması durumunda gecikme varsa taraflara kusur izafe edilemeyeceğinden bu gecikmeden kusursuz olan yüklenicinin sorumlu tutulması mümkün değildir."
a-) İnşaatın planlanan sürede tamamlanamaması halinde kira kaybının istenmesi ve cezai şart
İnşaatın plananlanan sürede tamamlanamaması ve malike ait dairelerin zamanında teslim edilememesi halinde taşınmaz maliki sözleşmeye göre işlemiş olan rayiç kira karşılığını isteyebilir. Sözleşmede öngörülmemiş olsa bile taşınmaz maliki uğramış olduğu kira kaybını talep edebilir. Sözleşmede geç teslim halinde bir cezai şart kararlaştırılmış ise taşınmaz maliki işbu cezai şartı talep edebilir. Cezai şartın talep edilebilmesi için taşınmaz malikinin teslim anında bu konudaki talep hakkını saklı tutması gerekir. Ancak hem kira kaybı hem de cezai şart kural olarak birlikte talep edilemez, tarafların sözleşmede inşaatın planlanan sürede tamamlanaması halinde hem kira kaybının hem de cezai şartın ödenmesini kararlaştırmaları halinde her ikisi de talep edilebilir.
6-) Yüklenicinin Ayıptan Kaynaklanan Sorumluluğu
İşsahibi (taşınmaz-arsa maliki), inşaatın tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Gizli ayıp halinde ise, gizli ayıbın ortaya çıktığı an itibariyle durum derhan yükleniciye bildirilmelidir.
Ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir: 1 Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme. 2. alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme. 3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.
Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder. İşsahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır. Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirm
Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
a-) Yüklenicinin inşaatı ayıp veya eksik yapması halinde, kendisine ait olan bağımsız bölümlerin üzerindeki ipoteğin kalkmasını istemesi için ayıp veya eksiklikleri gidermesi gerekir
YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 2023/3871 E. , 2024/4191 K.
"Somut olayda; davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında tanzim edilen sözleşmenin 3. maddesi uyarınca, dava konusu bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin fekki binanın bütün bahçe düzenlemesi ile eksiksiz bitirilip dairelerin anahtar teslim edilmesi ve iskanı alınarak kat mülkiyeti tapularının çıkarılması şartına bağlanmıştır. Aralarındaki temlik sözleşmesi uyarınca yüklenicinin halefi konumunda olan davacı, bahsi geçen alanlardaki eksik ve ayıpları gidermek yahut bunların giderilmesi masraflarını depo etmek kaydıyla ipoteğin ekkini isteme hakkına sahip olacaktır."
b-) Yüklenici inşaatı tamamlamadığı takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteme hakkı doğar
YARGITAY 23. Hukuk Dairesi 2013/2315 E. , 2013/3177 K.
"Öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun biçimde yerine getirip getirmediğinin, açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar"
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar için önemli hak ve yükümlülükler doğurduğundan, sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. Müteahhitin yükümlüklerinini yerine getirmemesi durumunda doğabilecek hukuki ihtilafları önlemek için sözleşmenin titizlikle hazırlanması gerekir. Bu konuda profesyonel destek almak isterseniz, benimle iletişime geçebilirsiniz.
