Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Şekil şartına uyulmayan sözleşmeler kural olarak geçerli değildir. Şekle aykırı sözleşme mutlak butlanla batıl olacak, sözleşme kurulduğu andan itibaren geçersiz olacaktır. Sözleşmenin mutlak butlanla batıl olduğunu ileri sürme hakkı herhangi bir zamanaşımına tabi olmayıp ayrıca menfaati bulunan herkes tarafından ileri sürülebilecektir.
YARGITAY 15. Hukuk Dairesi 2006/4576 E., 2007/5239 K.
"Yanlar arasında imzalanan sözleşme tapuda pay devrini içeren "arsa payı karşılığı inşaat yapımına" ilişkindir. Tapuda geçirimin sağlanması için bu tür sözleşmelerin BK'nın 213, TMK'nın 706, T.K'nın 26 ve Noterlik Kanunu'nun 70. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunludur. Aksi takdirde yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Dava konusu olayda sonradan yükleniciye pay devri yapılmamış ve inşaat da kabule icbar edilecek bir seviyeye getirilmemiş olduğundan akdin geçerli hale geldiğinden (daha doğrusu resmi şeklin gerçekleşmediğinin iddia edilmesinin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığından), söz edilemez. Bu durumda ortada geçerli bir akit bulunmadığından akdin feshine değil, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmelidir."
Sözleşmenin şekle aykırılık nedeniyle geçersiz olması durumunda taraflar sözleşme uyarınca ifa ettikleri edimleri birbirlerinden sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edebileceklerdir.
YARGITAY 15. Hukuk Dairesi 2010/6374 E. , 2011/7212 K.
"Sözleşmenin geçersiz olması sebebiyle tarafların müspet zararlarını talep etmeleri mümkün olmayıp verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istemeleri mümkün olduğu gibi menfi zararlarını da diğer taraftan talep edebilirler. Somut olayda davacı yüklenicilerin isteyebileceği menfi zararları, kanıtlayabildikleri inşaat gideri, proje giderleri, ruhsat harcı, proje tasdik ücreti, hafriyat harcı ve belediyeye ödenen otopark bedeli olup bunların sözleşme geçersiz olduğundan yapıldığı tarih itibariyle bedelleri güncelleme yapılmaksızın hüküm altına alınması gerekir.Bu durumda mahkemece, hükme esas raporu veren bilirkişi kurulundan hukukçu bilirkişi çıkartılıp yerine re’sen seçilecek bir inşaat bilirkişisi eklenmek suretiyle oluşturulacak yeni kuruldan davacı yüklenicilerin isteyebileceği menfi zarar miktarının yapıldığı yıl mahalli piyasa rayiçlerine göre ve güncelleme yapılmaksızın hesaplattırılarak hüküm altına alınması gerekirken, dava tarihine göre hesaplama yapan bilirkişi raporuna itibar edilerek kısmen kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür."
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olsa dabazı durumlarda noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmeler de taraflar için bağlayıcı olabilecektir. Bu hallerde taraflar sözleşmenin geçersizliğimi Türk Medeni Kanunu MD. 2'de yer alan dürüstlük kuralı gereği ileri süremeyeceklerdir. Bu durumlar arsa sahibi tarafından, sözleşme uyarınca müteahhite devri gereken arsa payı ve bağımsız bölümlerin müteahhite tapuda devredilmesi ve inşaatın önemli bir kısmının müteahhit tarafından inşa edilmesidir.
YARGITAY 23. Hukuk Dairesi 2012/2227 E. , 2012/4932 K.
"Yanlar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda pay devrini de içerdiğinden MK'nun 634, BK'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri gereğince geçerli hale gelebilmesi için resmi şekilde yapılması gerekli olup, sözleşme bu nedenle geçersiz ise de inşaatın ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması halinde geçersizlik iddiasının ileri sürülmesi iyi niyet kurallarına aykırı kabul edilir. (YİBK, 30.09.1988 T, 1987/2 E 1988/2 K. sayılı) Dosya kapsamından davacının taşınmazını davalı kooperatife tapuda yapılan 09.07.2009 tarihli satış işlemiyle devrettiği anlaşılmaktadır. Bu itibarla artık sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi MK'nun 2. maddesindeki iyiniyet kuralarına aykırıdır."
YARGITAY 15. Hukuk Dairesi 2010/820 E. , 2010/3360 K.
"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın ya da tapulu taşınmaz payının temlikini içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu'nun 706, Borçlar Kanunu'nun 213 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri ile Noter Kanunu'nun 60. maddeleri hükümleri gereğince, kural olarak zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Ancak, adi yazılı şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan inşaatın yasal koşullarına uygun olarak büyük oranda tamamlanmış olması veya arsa sahiplerinin yükleniciye tapulu taşınmazın ya da paylarının kayden temlik etmesi gibi durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gereğince, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yanları bağlayıcı olur."
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar için önemli hak ve yükümlülükler doğurduğundan, sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. Müteahhitin yükümlüklerinini yerine getirmemesi durumunda doğabilecek hukuki ihtilafları önlemek için sözleşmenin titizlikle hazırlanması gerekir. Bu konuda profesyonel destek almak isterseniz, benimle iletişime geçebilirsiniz.
