Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih somut uyuşmazlığın koşullarına geri veya ileri etkili olmak üzere iki türlü sonuç doğurur. Yüklenicinin edimini yerine getirememesi nedeniyle sözleşmenin feshi halinde, yaptığı inşaattan hiçbir hak iddia edemeyeceğine dair sözleşmeye konulan şart geçersizdir.
1-) Feshin geriye etkili sonuç doğurması
Feshin geriye etkili sonuç doğurması durumunda sözleşme hiç yapılmamış sayılarak, sözleşme uyarınca yükleniciye devredilen arsa paylarının arsa sahibine aynen iadesi gerekmektedir. Yüklenicinin kendisime devredilen arsa paylarının bir kısmını sattığı bağımsız bölümler nedeniyle 3. kişilere devretmiş olması halinde, 3. kişiler taşınmaz malikine karşı iyi niyet iddiasında bulunamayacak, sözleşmenin arsa sahibi tarafından haklı feshi sonucu arsa paylarını arsa malikine iade etmekle yükümlü olacaklardır.
YARGITAY 15. Hukuk Dairesi 2009/4222 E., 2010/4818 K.
"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi ve kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, "avans" niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmede ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Ancak, sözleşmenin "geriye etkili sonuç doğurur şekilde" feshi halinde; sözleşmenin taraflarının aldıklarını karşılıklı olarak geri vermesi gerekir. Dairemizin yerleşen uygulamasına göre de; kaçak ya da inşaat halindeki yapı ile ilgili yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, Türk Medeni Yasası'nın 1024. maddesi gereğince, aynı Kanun'un 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz."
Feshin geriye etkili sonuç doğurması halinde aynı zamanda yükleniciye kendi malzemesi ile taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde yaptığı inşaatın karşılığını sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taşınmaz malikinden tahsilini talep etme hakkı doğacaktır.
2-) Feshin ileriye etkili sonuç doğurması
Sözleşmenin ileriye dönük feshi halinde ise, yüklenici sözleşme ile kazandığını talep edebilir. Yargıtay kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, yüklenicinin kusuru ve temerrüdü üzerine taşınmaz malikince feshedildiği durumlarda fesih anına kadar yapılmış olan inşaatın tamamlanma oranı %90'ı aştığı takdirde, feshin ileri etkili sonuç doğuracağı görüşündedir. Ne var ki, inşaatın kabul edilebilir bir aşamaya gelmiş olması halinde ise, iş sahibi haklı dahi olsa sözleşmeyi feshetmesi (örneğin inşaatın tamamlanma oranının yüzde 90'ın üzerinde olması) ileriye etkili sonuç doğurur. Bu durumda müteahhitin payının aynen müteahhit adına tescili ile noksan iş bedelinin günün rayiç bedeli üzerinden müteahhitten alınarak arsa sahibine verimesine karar verilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar için önemli hak ve yükümlülükler doğurduğundan, sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. Müteahhitin yükümlüklerinini yerine getirmemesi durumunda doğabilecek hukuki ihtilafları önlemek için sözleşmenin titizlikle hazırlanması gerekir. Bu konuda profesyonel destek almak isterseniz, benimle iletişime geçebilirsiniz.
