Türkiye'de konut yatırımları son yıllarda büyük bir ilgi görüyor. Özellikle ön ödemeli konut satışları (yapı tamamlanmadan önce satılan konutlar) birçok kişi için cazip bir seçenek haline geldi. Ancak, bu tür satışlarda dikkat edilmesi gereken hukuki noktalar bulunuyor. Bu yazımızda ön ödemeli konut satışlarının hukuki boyutlarını ele alacak, haklarınızı korumak için nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklayacağız.
Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir?
Ön ödemeli konut satışı, konutun tamamlanmasından önce yapılan satış sözleşmesidir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a göre düzenlenmiştir.
"Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri
MADDE 40- (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. "
2. Ön Ödemeli Konut Satışlarında Sözleşmenin Hukuki Şekil Şartları
Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
A. Sözleşmede Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması, aşağıdaki bilgileri içermesi ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur:
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
ğ) Ön ödeme tutarı,
h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
k) Verilen teminata ilişkin bilgiler,
l) Konutun teslim tarihi ve şekli,
m) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
B. Yazılı Yapılan Sözleşmenin Geçerliliği
Kural Olarak, Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'te ön görülen resmi şekil dışında yazılı olarak yapılması sözleşmenin geçersiz olması sonucunu doğuracaktır. Fakat TKHK’nın 41. maddesine göre, işbu maddede ön görülen şekil şartlarına uyulmaması halinde satıcı sözleşmenin geçersizliğini alıcı aleyhine ileri süremeyecek ayrıca Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 6. Maddesine göre şekil şartlarına uyulmaması halinde sözleşme geçersiz olacak fakat yönetmeliğin iş bu maddesine göre de satıcı sonradan sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri sürülemeyecektir.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 20.12.2018 Esas: 2018/3286 Karar: 2018/13028
"Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi – Sözleşmenin Geçersizliğinin İleri Sürülemeyeceği
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartına ilişkin 41. maddesinde ise; “(1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” hükümleri getirilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 21/03/2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre; davalı adına kayıtlı arsada davalı tarafından yapılacak binadan net satış alanı 94,37 m2 bağımsız bölümün davacı tarafından taksitler halinde ödenmesi suretiyle satışına dair anlaşma yapıldığı, davalı-satıcının belirtilen süre ve şartlarda teslim etmeyi, davacı-alıcının da satış bedelini ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir.
Sözleşmenin imzalanmasında sonra, davalı-satıcı tarafından davacı-alıcıya gönderilen 14/08/2015 tarihli ihtarnamede; proje kapsamında gerçekleşen değişiklik nedeniyle satışa konu bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğu belirtilerek, 130.000,00 TL artış bedelinin ödenmesi veya yer değişikliği yapılması yönünde tercih hakkının kullanılması, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiği, davanın 18/08/2015 tarihinde açıldığı, yargılama sırasında davalı tarafından 01/09/2015 tarihli davacıya gönderilen ihtarname ile de, sözleşmenin feshedildiğinin beyan edildiği, davacı tarafından 02/09/2015 tarihli ihtarnameye cevabında ise sözleşmenin feshinin kabul edilmediğinin bildirildiği anlaşılmaktadır.
Davaya konu sözleşmenin, ön ödemeli konut satış sözleşmesi olduğu, noterden resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmakla birlikte, noterde resmi şekilde yapılmadığı, ancak satıcının sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği TKHK m. 41/1. de belirlenmiştir. Bu kapsamda, taraflar arasındaki sözleşme noterde yapılmasa dahi geçersizliği yönünde değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır.
Aynı yöne ilişkin bağımsız bölüm satışlarına yönelik tescil davalarında dahi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay ……… Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Davalı-satıcı sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğine göre, proje değişikliğinden kaynaklı alan artışı nedeniyle ek ücret isteme hakkı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Açıklandığı üzere; 6502 sy. 41/2. maddesinde; satıcının, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyeceği belirtildiği, aynı zamanda ise taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümlerinin iki tarafça da kabul edildiği belirlenmektedir. Uyuşmazlık kapsamında, iki tarafın sözleşmedeki taahhütleri uyarınca öncelikle alan artışının ve artış yapılması halinde sorumluluklarının belirlenmesi, yasa ve sözleşme hükümlerine göre davalı-satıcının ek ücret talep edip edemeyeceğinin, talep edebilmesi halinde ise ücret miktarının tespit edilmesi gerekir.
O halde, mahkemece; taraflar arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği dikkate alınarak, tarafların sözleşmede belirtilen hak ve yükümlülükleri kapsamında sözleşmenin geçerliliğinin devam ettiği belirlenmekle, dosyanın uzman bilirkişi heyetine tevdi ile dava konusu bağımsız bölümün alanında değişikliğin belirlenmesi, ilgili yasa hükmü ve tarafların sözleşmedeki alan artışına ilişkin taahhütleri birlikte değerlendirilerek davalı-satıcının ek ücret isteme hakkı olup olmadığının, ek ücret isteme hakkı olduğu takdirde miktarının tespit edilerek oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, eksik araştırma ve incelemeye dayalı hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.",,
3- Tüketicinin Cayma Hakkı
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, cayma hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir. Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez. Taşınmaz için bina tamamlama sigortası yaptırılmış ise, sigorta teminatı, kurulduğu tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
4- Konutun Teslim Süresi
Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.
5- Tüketicinin Sözleşmeden Dönme Hakkı
Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullandığına ilişkin bilgi, satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
Aşağıdaki hallerde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez:
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi,
b) Tüketicinin ölmesi,
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
ç) Ön ödemeli konut satışının taksitle yapılması durumunda, mevcut sözleşmenin yerine konut teslim tarihini geçmeyen ve tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade farkını ödemeyi de kabul ettiği yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin önerisinin, satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi.
Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde, tüketiciden ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel talep edilemez.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir.
Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde yalnızca üçüncü fıkrada belirtilen masraf ve tazminat tutarı düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir. Konut finansmanı kuruluşu söz konusu tutarı, Kanunun 37 nci maddesine uygun olarak tüketiciye derhal geri öder.
Satıcıya veya konut finansmanı kuruluşuna ödenen bedel ile tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgenin iade edildiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
6- Konutun Teslim Edilmemesi Durumunda Tüketicinin Tazminat Hakkı
Ön ödemeli konut satışlarında konutun sözleşmede kararlaştırılan sürede ya da sözleşmede bir süre kararlaştırılmaması durumunda kanun tarafından öngörülen 48 aylık süre içerisinde teslim edilmemesi durumunda, tüketici satıcının temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönme hakkını kullanarak ödediği bedelin iadesiyle birlikte uğradığı zararın tazminin de isteyebilir.
Ön ödemeli konut satışlarında haklarınızı öğrenmek ve korumak, olası riskleri en aza indirmek için bir uzmandan destek alın. Unutmayın sağlam bir hukuki temel, sorunsuz bir yatırımın anahtarıdır. Hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
